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國立臺灣大學社會科學院

盍各研爾誌

【看見研究】房地產難成經濟火車頭——陳南光談臺灣房市

文/吳冠賢

       「有土斯有財」,房地產是許多臺灣人安身立命的憑依,也是重要的投資標的物,再辛苦也會拚盡全力買一處自己的家。但臺大經濟系教授陳南光研究發現,房屋和土地這類不動產,對刺激消費、活絡整體經濟並無明顯貢獻,只是難以兌現的財富。

       近二十年國際間資產價格波動持續擴大,讓政策制訂者以及學者持續關注房市與總體經濟的關係。特別重視房市的臺灣,成為房地產資產研究中的重要目標。因為國民消費占了國內生產總值(GDP)的三分之二以上,陳南光近期與臺大經濟系教授同事王泓仁共同著作中,就試圖探討房地產市場榮枯對於國民消費的影響,希望藉此了解不動產在整體經濟所扮演的角色。

       他們利用信義房價指數[1]、國泰房價指數[2]做為房價指標,並且結合政府的統計資料,分別計算股票以及房地產這兩種資產的價格變動與國民消費的關係,並以股票為基礎,探討房地產市場的特殊性。

       資產價格上升代表財富的增加,應當會增加消費行為。而研究發現,股價上升確實會刺激消費,但是房價變動對整體消費影響卻不顯著,擁有房子的人並不會因為房價上漲就覺得自己比較富有。這個結果和歐美國家不一致。

       陳南光解釋道,在臺灣,88%「有產階級」都只有一間房子,主要是供自己住,因此房價上漲後,房屋持有者的使用成本也上升了。他說:「這就好比是付自己房租,房價上升,繳給自己的房租也增加了。」臺灣沒有發達的房屋增值貸款市場,不像歐美國家可以根據持有房屋增值的部分向銀行貸款,而房產本身更不像股票可以隨時賣了變現。在此層面上,研究認為「房地產不是真正的財富」。

       進一步觀察不同族群的消費行為,發現房價變動會造成不同族群間資產財富重分配。對於有房子的中老年家戶,房價上升可能略微增加其消費,但年輕家庭多半是租屋族,房價上升會嚴重排擠到其消費,減少消費支出。整體而言,這兩種族群受到的影響會互相抵銷。

       研究也試圖檢視房地產的產業關聯性。產業關聯性是不同產業之間的經濟關係,上下游的產業關聯比較強,而關聯程度強的產業,也較會帶動彼此發展。常見的耐久財包含家具以及家電等,都是一般認為與房地產密切聯繫的產品,因此研究也分別觀察耐久財與食物或衣服等非耐久財間的消費影響。

       研究發現,房屋財富的變動與耐久財的消費沒有顯著關係,與非耐久財的結果相似。有人認為房地產可以帶動上游的砂石、鋼筋、玻璃、水泥,以及下游的家具、裝潢、以及房仲業等產業發展,但研究破解了這個迷思。連政府所整理的產業關聯程度表也顯示,房地產在整體產業關聯程度甚至比農業還低。陳南光推測,這或許是因為房地產的支出過於龐大,讓家戶在買完房子後,也少有餘力消費耐久財。

       實際數據說明,房地產不易成為臺灣經濟的火車頭,而當房地產吸納大量資金,除了會排擠到其他產業的資金以及投資,也無益於消費,長久而言恐有損整體經濟。在期待政府打房的同時,或許民眾也可以調整一下「有土斯有財」的觀念,不要一味相信房地產能夠帶來大量財富。


[1]取自信義房屋不動產企劃研究室,以成屋與中古屋的銷售價格為計算基礎。

[2]取自國泰建設與政大臺灣房地產研究中心,以新推建案的房價為計算基礎。